Schlussabnahme und Mängelrüge bei Bauwerken
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Die Abnahme läuft so ab, dass das Werk von Bauleitung und Unternehmer gemeinsam geprüft wird, wobei je nach Sachgebiet (Gebäudeleittechnik, Wärmetechnik etc.) zusätzliche Experten beigezogen werden. Zu empfehlen ist, dass auch ein Vertreter der Bauherrschaft an der Abnahme teilnimmt, am besten jemand mit Fachkenntnissen. Allfällige Mängel werden in einem Abnahmeprotokoll festgehalten. Bei wesentlichen Mängeln wird die Abnahme zurückgestellt und wiederholt, sobald die Mängel behoben sind. Mängel gelten dann als wesentlich, wenn sie die Tauglichkeit des Werkes zum üblichen oder vereinbarten besonderen Gebrauch unmittelbar und erheblich beeinträchtigen. Blosse Schönheitsfehler allerdings verzögern die Abnahme nicht.
Mit der Abnahme beginnen wichtige Fristen zu laufen, namentlich die (meist zweijährige) Garantiefrist (Rügefrist) sowie die dreimonatige Frist, die zur Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechtes noch zur Verfügung steht.
Nach Art. 370 OR ist der Unternehmer von seiner Haftpflicht befreit, wenn das abgelieferte Werk vom Besteller ausdrücklich oder stillschweigend genehmigt wird. Voraussetzung ist, dass es sich nicht um Mängel handelt, die bei der Abnahme und ordnungsmässigen Prüfung nicht erkennbar waren oder vom Unternehmer absichtlich verschwiegen wurden. Stillschweigende Genehmigung wird angenommen, wenn der Besteller die gesetzlich vorgesehene Prüfung und Anzeige unterlässt. Treten die Mängel erst später zu Tage, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen. Unterlässt der Besteller das, gilt das Werk auch hinsichtlich dieser Mängel als genehmigt.
Die Abnahmeprüfung wird am besten sehr gründlich durchgeführt. Nach einer Bestimmung der SIA-Norm 118 entfällt die Haftung des Unternehmers für einen Mangel, der von der Bauleitung bei der Abnahme zwar erkannt, aber nicht geltend gemacht wird. Offensichtliche Mängel, die im Abnahmeprotokoll nicht aufgeführt sind, gelten als genehmigt.
Es ist ratsam, dass die Bauherrschaft das Problem der Abnahmen mit der Bauleitung bespricht. Erkennbare Mängel sollen bei der gemeinsamen Prüfung auf jeden Fall geltend gemacht werden, und zwar lieber zu viele als zu wenige. Nützlich ist auch eine Vereinbarung in den Werkverträgen, dass Abnahmeprotokolle erst gültig sind, wenn sie zusätzlich von der Bauherrschaft unterzeichnet sind.
Besser als ein fehlerhaftes Abnahmeprotokoll kann gar kein Protokoll sein, jedenfalls wenn die SIA-Norm 118 gilt. Bei einer stillschweigenden Abnahme ohne Prüfung kann die Bauherrschaft sämtliche Mängel bis zum Ablauf der Garantiefrist (Rügefrist) wirksam rügen.
Von der Abnahme zu unterscheiden ist die Schlussprüfung. Diese findet mit Vorteil erst nach einer längeren Phase der Betriebsoptimierung statt und damit kurz vor Ablauf der zweijährigen Garantiefrist (Rügefrist). Hauptziel der Schlussprüfung ist der Nachweis, dass die Anlage richtig konzipiert ist, optimal läuft und einen guten Wirkungsgrad hat. Für die Bauherrschaft speziell interessant ist der effektive Energieverbrauch.
Für Mängelhaftung gelten die Bestimmungen des Werkvertrages Art. 367 ff. Nach SIA-Norm 118 haftet der Unternehmer dafür, dass sein Werk keine Mängel aufweist. Die Garantiefrist läuft ab dem
Tag der Abnahme für die Dauer von 2 Jahren. Die Verjährung tritt 5 Jahre nach Abnahme des Werkes ein und für durch den Unternehmer absichtlich verschwiegene (verdeckte) Mängel nach 10 Jahren.
Unter der Garantie eines Unternehmers ist die Verpflichtung zu verstehen, Mängel am ausgeführten Werk während der Garantiefrist zu beheben. Im Bauwesen besteht normalerweise eine Garantiefrist von zwei Jahren (SIA-Norm 118), was als recht grosszügig zu betrachten ist. Nach Art. 371 OR entspricht die Garantiefrist des Werkvertrages der des Kaufvertrages, beträgt also nur ein Jahr. Sie beginnt mit der Abnahme zu laufen. Dabei ist zu beachten, dass für verschiedene Baubestandteile auch ein unterschiedlicher Abnahmetermin gelten kann. Somit gibt es auch verschiedene Endzeitpunkte der Garantiefrist. Während der Garantiefrist kann die Bauherrschaft nach SIA-Norm 118 Mängel jederzeit rügen. Gegenüber dem OR, das eine sofortige Mängelanzeige fordert (Art. 370 OR), bedeutet dies eine Besserstellung. Sofortige Rügepflicht besteht bei Mängeln, die weiteren Schaden verursachen.
Häufig wird eine erste Liste von Mängeln bei der Übergabe des Bauwerks an die Bauherrschaft erstellt. Eine zweite Liste vor Ablauf der Garantiefrist (Rügefrist) kann aber nur noch Mängel enthalten, die der Bauleitung (oder der Bauherrschaft) bei der Abnahme nicht bekannt gewesen sind.
Für verdeckte Mängel besteht die Mängelhaftung des Unternehmers nach Ablauf der Garantiefrist weiter (SIA-Norm 118). Derartige Mängel sind sofort zu rügen. Der Unternehmer haftet aber nicht für Mängel, die die Bauherrschaft schon vor Ablauf der Garantiefrist hätte erkennen können.
Nach Art. 371 OR verjährt der Anspruch des Bestellers eines unbeweglichen Bauwerkes wegen allfälliger Mängel des Werkes gegen den Unternehmer sowie gegen den Architekten oder Ingenieur, die zum Zwecke der Erstellung Dienste geleistet haben, mit Ablauf von fünf Jahren seit der Abnahme.
Wenn Mängel festgestellt werden, stellt das Gesetz (Art. 368 OR) im Prinzip dem Besteller folgende Mängelrechte zur Verfügung: die Rechte auf Wandelung (Rücktritt), Minderung (Herabsetzung der Forderung) und Verbesserung. Bei Werken, die auf dem Grund und Boden des Bestellers errichtet sind und ihrer Natur nach nur mit unverhältnismässigen Nachteilen entfernt werden können, kann der Besteller einen dem Minderwert des Werkes entsprechenden Abzug am Lohne machen oder, sofern dieses dem Unternehmer nicht übermässige Kosten verursacht, die unentgeltliche Verbesserung des Werkes und bei Verschulden Schadenersatz verlangen (Art. 368 OR). Dazu kommt das Recht auf Schadenersatz.
Gemäss SIA -Norm 118 steht dem Bauherren zunächst einzig das Recht auf Verbesserung zu. Erst wenn der Unternehmer innerhalb der angesetzten Frist den Mangel nicht behebt, kommen die anderen Mängelrechte in Betracht. Der Begriff der Verbesserung wird in der Rechtspraxis nicht allzu eng verstanden. So kann auch die Neuherstellung eines Werkes als Verbesserung gelten.
Nach Art. 369 OR fallen die Mängelrecht dahin, wenn der Besteller durch Weisungen, die er entgegen den ausdrücklichen Abmahnungen des Unternehmers über die Ausführung erteilte, oder auf andere Weise die Mängel selbst verschuldet hat.
In den Bestimmungen zu Mängelhaftung und Mängelrechten der SIA-Norm 118 legt ein Absatz fest, dass der Unternehmer bei Selbstverschulden des Bauherrn für Mängel nicht haftet. In der Regel ist es in solch heiklen Fällen nicht der Bauherr selber, der für das Selbstverschulden verantwortlich ist, sondern der Architekt, welcher als seine Hilfsperson gilt. Wenn also der Architekt (oder ein anderer beauftragter Planer) einen Werkmangel verursacht, kann die Bauherrschaft nicht einen Unternehmer belangen, sondern muss sich an ihren Beauftragten halten.
Pflichtverletzungen des Architekten können unscheinbar sein, aber grosse Auswirkungen haben. Hier besteht immer die Möglichkeit, dass der Beauftragte der Versuchung erliegt, den Schaden zu vertuschen. Die Bauherrschaft kann sich nur davor schützen, indem sie die Baustelle kritisch im Auge hat, allenfalls mit einer neutralen Fachperson. Vertuschungen von Baumängeln sollte die Bauherrschaft selber unterbinden.